每經(jīng)記者 王杰

近日，希臘政府在上海舉辦一項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)，內(nèi)容包括中國(guó)投資者在內(nèi)的海外投資商提供了能源、礦業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、港口以及機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種投資項(xiàng)目，中國(guó)投資者可以直接與希臘投資促進(jìn)局洽談參與希臘各項(xiàng)目的洽談、招標(biāo)等事宜。

其中尤其以希臘的旅游地產(chǎn)最有吸引力。在希臘著名的愛(ài)琴海邊置業(yè)，是很多人的夢(mèng)想。這對(duì)有志在海外開(kāi)拓旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)房企來(lái)說(shuō)，顯然是不可多得的機(jī)會(huì)。

然而，截止目前海外投資房地產(chǎn)成功者不多。去年因?yàn)橥顿Y冰島而倍受矚目的中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波，被冰島媒體報(bào)道，因提供的材料不完整，原本定于近期舉行的簽約儀式將推遲。

海外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)僅為投資避險(xiǎn)？

這已經(jīng)是黃怒波第二次在投資冰島問(wèn)題上折戟了。2011年8月，受冰島方面邀請(qǐng)，黃怒波決定投資約2億美元在冰島開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，其中約800萬(wàn)美元用于購(gòu)買(mǎi)冰島一塊300平方公里未開(kāi)發(fā)土地，其余資金用于具體項(xiàng)目建設(shè)。同年11月，冰島內(nèi)政部長(zhǎng)表示，冰島政府決定不批準(zhǔn)黃怒波關(guān)于購(gòu)買(mǎi)土地的特別申請(qǐng)。理由是“冰島內(nèi)政部經(jīng)仔細(xì)研究認(rèn)定，中坤集團(tuán)不具備冰島政府特批其購(gòu)地申請(qǐng)的所需條件。”

然而此事并未就此完結(jié)。2012年5月，冰島同意將上述地塊出租給黃怒波，租期為99年，但雙方預(yù)計(jì)于近日完成的簽約儀式卻又因冰島媒體曝出的消息而變得“懸念重重”起來(lái)。

黃怒波在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，從中國(guó)和冰島兩國(guó)的法律看，這件事本應(yīng)是順理成章。但問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有想象中的那么容易。在冰島，對(duì)于非歐盟投資者，要必須在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司，且董事會(huì)成員三分之二以上要求為冰島人。顯然，對(duì)于像中坤這樣多年來(lái)帶有冰島情節(jié)但土生土長(zhǎng)的中國(guó)公司，顯得有些初來(lái)乍到。

黃怒波表示，出現(xiàn)這樣的情況以后，我的個(gè)人考慮把這個(gè)整個(gè)北歐的投資暫時(shí)先放一放，反過(guò)來(lái)說(shuō)我們也慶幸如果真的要是獲準(zhǔn)投資了，開(kāi)始做規(guī)劃把錢(qián)投進(jìn)去了，因?yàn)檎侮P(guān)系，不知道會(huì)不會(huì)把企業(yè)陷得很深，這個(gè)教訓(xùn)我們還要總結(jié)。

四季房展國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，房企涉海，仍處于“試水”階段。目前來(lái)看暫沒(méi)有成功的案例。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，并且國(guó)內(nèi)的法律、市場(chǎng)體系與國(guó)外差異較大，房企出國(guó)搞開(kāi)發(fā)只是意向。

“這個(gè)項(xiàng)目比較適合首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，面對(duì)的客戶(hù)主要是國(guó)內(nèi)企業(yè)。”首創(chuàng)置業(yè)法國(guó)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，主要是看好法國(guó)的投資環(huán)境。這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有正式對(duì)外公布，更細(xì)的環(huán)節(jié)暫不方便透露。

在馬來(lái)西亞開(kāi)展地產(chǎn)項(xiàng)目的碧桂園也表示了類(lèi)似的觀點(diǎn)。“碧桂園之所以與其他人士在馬來(lái)西亞設(shè)立合營(yíng)公司，一是看好該國(guó)家及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的前景，二是碧桂園也要為投資者提供合理的回報(bào)。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園董事會(huì)認(rèn)為此舉將擴(kuò)大和加強(qiáng)集團(tuán)現(xiàn)有的投資組合。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮分析，房企走出國(guó)門(mén)的案例大多是在2011年調(diào)控以來(lái)才逐漸增多。這一輪樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲，對(duì)成交量、企業(yè)利潤(rùn)都有很大影響。并且經(jīng)過(guò)此輪調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)趨勢(shì)有所改變，樓市調(diào)控也可能成為常態(tài)。房企出國(guó)開(kāi)展項(xiàng)目，可以看做是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策變化的一種新的嘗試。同時(shí)，限購(gòu)之后，很多投資者轉(zhuǎn)移到海外置業(yè)，也促使房企看好海外市場(chǎng)。

一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“房企出海主要考慮的是資產(chǎn)分散的風(fēng)險(xiǎn)，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。海外投資的大部分是私企，主要是把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到外面去。”

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉補(bǔ)充說(shuō)，國(guó)內(nèi)企業(yè)的游戲規(guī)則與國(guó)外不一樣，在國(guó)外更重視契約，所以房企遇到的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商出國(guó)開(kāi)發(fā)的主要原因還是國(guó)內(nèi)高收入人群海外置業(yè)的潮流增加，為了吸引這部分人群，部分開(kāi)發(fā)商在海外有所試點(diǎn)，但這不是主流也不會(huì)成為主流。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的利潤(rùn)比國(guó)內(nèi)高。海外置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要還是國(guó)外大部分都有比較高的持有稅。而且短期交易的話，很多都會(huì)有重稅。

出海房企需面臨多重困難

9月11日，首創(chuàng)置業(yè)與法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，并享受法國(guó)和歐盟特許優(yōu)惠政策。此前，碧桂園宣布與馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商--Mayland(大馬置地)組成合營(yíng)公司，共同開(kāi)拓馬來(lái)西亞的住宅及商業(yè)物業(yè)，碧桂園占有合營(yíng)公司55%的股權(quán)。萬(wàn)通控股參與了紐約世貿(mào)大廈重建，并于2010年租下世貿(mào)中心1號(hào)樓部分物業(yè)。去年，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹已以個(gè)人名義投資紐約的商業(yè)地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科近日也正在加快國(guó)際化發(fā)展步伐，目前已經(jīng)成立了美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，為進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)做好準(zhǔn)備。央企中航地產(chǎn)則在第六屆董事會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》，加速海外布局。

不過(guò)，值得注意的是，幾乎全部“出海”的房企，目前均處于計(jì)劃和初步實(shí)施的階段，尚未有成功案例可以借鑒。房企海外投資的回報(bào)率尚待驗(yàn)證。

“國(guó)內(nèi)房企出海開(kāi)發(fā)仍在實(shí)踐過(guò)程中。當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)政策有別于國(guó)內(nèi)。物業(yè)稅相對(duì)成熟并在征收。另一方面是海外人群購(gòu)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)物業(yè)多半會(huì)偏向于當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商建造的產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)房企針對(duì)國(guó)外消費(fèi)者的需求把控，還有一定的過(guò)程。”房地產(chǎn)專(zhuān)家陳晟表示，當(dāng)?shù)氐亩愂铡⑿刨J跟國(guó)內(nèi)的環(huán)境都還不一樣。所以需要盡快的融入當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境里面，包括建造標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)，都需要成功的案例來(lái)支撐經(jīng)驗(yàn)。目前來(lái)看國(guó)內(nèi)房企涉海更多的是通過(guò)收購(gòu)的模式在進(jìn)行的。購(gòu)買(mǎi)已建物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊分析，各個(gè)國(guó)家土地政策情況不盡相同，土地收購(gòu)并不輕松。中坤集團(tuán)冰島項(xiàng)目受阻、萬(wàn)通的7年談判路均證明此路不易。

“國(guó)內(nèi)房企出海風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)不太熟悉。”首創(chuàng)置業(yè)法國(guó)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，另外歐洲的就業(yè)、勞工政策也相對(duì)嚴(yán)厲。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮則認(rèn)為，國(guó)外市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)則與國(guó)內(nèi)有很大的不同，即使是在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的大房企，也難免會(huì)有水土不服的現(xiàn)象。雖然國(guó)外的樓市調(diào)控并不頻繁，但受到經(jīng)濟(jì)的干擾因素更大。

此外，海外的開(kāi)發(fā)模式和中國(guó)不同。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商出國(guó)首先面臨的是拿地困境，國(guó)外土地是私有的。開(kāi)發(fā)商購(gòu)地，要征得這塊土地上所有的持有者的同意，而且這些持有者不可能一個(gè)人擁有很大塊的土地。開(kāi)發(fā)的土地持有者眾多。開(kāi)發(fā)商要給所有持有土地的小產(chǎn)權(quán)者逐一協(xié)商，然后才能把此地塊所有的分散土地買(mǎi)下來(lái)。另外，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臈l例，征得該地塊的周邊幾公里范圍內(nèi)的人群的同意。遠(yuǎn)不像國(guó)內(nèi)拿地這么簡(jiǎn)單。“從常理上判斷，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在國(guó)外沒(méi)有知名度，尤其涉及到地塊的買(mǎi)賣(mài)，如果對(duì)房企信任度不夠，當(dāng)?shù)赝恋負(fù)碛姓呖赡芫筒粫?huì)賣(mài)掉自己的土地。也就做不了開(kāi)發(fā)。”

四季房展國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是兩個(gè)概念。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和海外的處在不同的發(fā)展階段，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化在30年前就已經(jīng)完成了。這就決定了住宅需求量是不同的。并且住宅是區(qū)域性特別強(qiáng)的產(chǎn)品，沒(méi)有可流動(dòng)性，這就決定置業(yè)人群相對(duì)單一。國(guó)外房產(chǎn)的利潤(rùn)率，銷(xiāo)售主要是成量房為主。“很多國(guó)家不允許賣(mài)期房，并且沒(méi)有公攤面積。”況且沒(méi)有國(guó)內(nèi)這么大的開(kāi)工面積。這都是房企出國(guó)面臨的難題。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)外市場(chǎng)相對(duì)成熟，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售并不容易，要求企業(yè)資金準(zhǔn)備充足。包括銷(xiāo)售流程，包括對(duì)企業(yè)信用的控制，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)。此外，國(guó)外的法律制度與國(guó)內(nèi)不同，人員配備也是其海外戰(zhàn)略的主要障礙。

對(duì)國(guó)內(nèi)客戶(hù)群的潛在消費(fèi)能力抱有信心，或是房企布局海外的重要?jiǎng)恿Α?/p>

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮分析，從購(gòu)房渠道上看，現(xiàn)在海外開(kāi)發(fā)商來(lái)到中國(guó)推介房產(chǎn)也越來(lái)越多，每年的房展會(huì)上也會(huì)有很多海外項(xiàng)目參展。購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是出于購(gòu)房者對(duì)其品牌更為了解，不過(guò)國(guó)內(nèi)房企開(kāi)發(fā)的海外項(xiàng)目還不多，肯定不會(huì)局限于此。

四季房展國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，在國(guó)內(nèi)房企出海前，國(guó)內(nèi)置業(yè)人群海外購(gòu)房全是海外開(kāi)發(fā)商。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的國(guó)外項(xiàng)目只占很小比例。國(guó)外法律比較健全，購(gòu)房者自己會(huì)去對(duì)比，什么樣的住宅更適合自己。