每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8 月 19 日 ，萬 物 云（HK02602，股價25.22港元，市值291.7億港元）舉行2025年中期業(yè)績發(fā)布會。在業(yè)績發(fā)布會上，萬物云董事長朱保全透露，本次業(yè)績會選擇在萬物云武漢數(shù)字運(yùn)營中心舉行，一方面是展示公司在資產(chǎn)管理上的輕資產(chǎn)運(yùn)營實力，而非僅限于財務(wù)數(shù)據(jù)；另一方面，也希望對外展現(xiàn)萬物云在深圳總部之外的獨立成長。

公司中報顯示，今年上半年，萬物云實現(xiàn)營收181.4億元，同比增長3.1%；實現(xiàn)核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。

記者了解到，自去年開始，萬物云積極調(diào)整戰(zhàn)略，主動壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深耕。

對于當(dāng)前物業(yè)行業(yè)形勢，萬物云執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官何曙華在業(yè)績發(fā)布會上指出，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和價格的關(guān)注度顯著提升，部分地方順勢出臺相關(guān)物業(yè)費(fèi)價格政策，物業(yè)行業(yè)正在從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競速”。

行業(yè)存在三重矛盾

經(jīng)歷了過去三年房地產(chǎn)市場調(diào)整，朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)能否快速尋找到獨立發(fā)展之路，變得至關(guān)重要。

“目前，排名靠前的物業(yè)企業(yè)，與母公司之間或多或少都有關(guān)聯(lián)交易，當(dāng)關(guān)聯(lián)交易的比例降到一定程度時，物企靠獨立業(yè)務(wù)獲得的收益增量，將會大于關(guān)聯(lián)交易帶來的毛利下滑。”朱保全表示，萬物云今年的中期業(yè)績也印證了這一判斷：公司主動壓縮了開發(fā)商業(yè)務(wù)，使公司開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%，而循環(huán)型業(yè)務(wù)收入同比增長9.5%，其增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

朱保全進(jìn)一步表示，物業(yè)企業(yè)如果找到了自己的發(fā)展之路，那么物業(yè)行業(yè)今年有望迎來反彈階段，尤其是在收益方面。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在業(yè)績會上，朱保全分享了他對行業(yè)現(xiàn)狀的觀察。他指出，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)面臨三重矛盾。

首先是“質(zhì)價相符”與“單方定價”之間的矛盾。朱保全表示，在過去二十幾年的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房屋供給和價格均處于上行趨勢，業(yè)主對物業(yè)費(fèi)價格敏感度不高，開發(fā)商和物業(yè)公司也希望通過“好的價格帶來好的服務(wù)”。然而，隨著房價調(diào)整和經(jīng)濟(jì)形勢變化，業(yè)主開始反問物業(yè)費(fèi)定價是否合理，并希望主導(dǎo)物業(yè)費(fèi)定價。

面對這一現(xiàn)實，萬物云認(rèn)為，本質(zhì)上是過去單方定價，缺少與客戶達(dá)成共識的過程。為此，萬物云于去年12月推出彈性定價模式，希望將服務(wù)和價格的選擇權(quán)交還給業(yè)主，用“質(zhì)價相符”原則回應(yīng)行業(yè)困局。目前，該模式已成功在重慶、青島等多地落地實施。

其次是“政府期待”與“行業(yè)現(xiàn)實”的矛盾。中央城市工作會議提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。朱保全坦言，這對物業(yè)從業(yè)者來說是機(jī)遇，但行業(yè)中出現(xiàn)了個別“利益主導(dǎo)者”，擾亂了市場秩序，頭部企業(yè)應(yīng)聯(lián)起手來，共同反對行業(yè)亂象，為政府建言獻(xiàn)策。

最后是“科技躍進(jìn)”與“客戶感知”的矛盾。朱保全解釋稱，盡管很多物業(yè)企業(yè)都踴躍應(yīng)用無人機(jī)、機(jī)器人、AI等技術(shù)裝備，但客戶有時更愿意選擇人工服務(wù)。他指出，這不僅是簡單的技術(shù)應(yīng)用問題，而且是如何與業(yè)主達(dá)成共識的間接推進(jìn)過程。不過，物業(yè)企業(yè)可以在自身內(nèi)部管理層面，快速推動AI技術(shù)的落地。

“盡管AI已經(jīng)成為時代符號，但企業(yè)仍需清醒地意識到，業(yè)務(wù)側(cè)的AI應(yīng)用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務(wù)感知相結(jié)合。也不能陷入技術(shù)自嗨，必須積極與行業(yè)、學(xué)界交流。”朱保全進(jìn)一步表示，企業(yè)在內(nèi)部技術(shù)應(yīng)用上擁有決定權(quán)，也更適合作為全面AI變革的起點。

回應(yīng)物業(yè)費(fèi)彈性定價

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，對于解決“質(zhì)價相符”與“單方定價”之間的矛盾，今年，萬物云旗下萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價項目，物業(yè)費(fèi)收繳率提升了20%。

在業(yè)績發(fā)布會上，何曙華指出，彈性定價不是鼓吹物業(yè)費(fèi)降價，既是尊重業(yè)主對于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求，也是保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動態(tài)平衡。

值得注意的是，在住宅物業(yè)領(lǐng)域，“彈性定價”幫助萬物云打開了新的市場空間。上半年，公司通過“蝶城戰(zhàn)略”與“彈性定價”組合拳，在存量市場斬獲114個新項目，帶來6.68億元年化飽和收入，同比增長31.5%。

在談及物業(yè)費(fèi)毛利率時，朱保全將此比作業(yè)主支付給物業(yè)公司的小費(fèi)或管理酬金。他表示，公司將物業(yè)費(fèi)毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區(qū)間。物業(yè)是個現(xiàn)金流穩(wěn)定，毛利率也相對穩(wěn)健的業(yè)務(wù)。

此外，對于外界關(guān)注的萬科與萬物云之間的業(yè)務(wù)往來等問題，在業(yè)績發(fā)布會上，萬物云管理層也進(jìn)行了回應(yīng)。

據(jù)記者了解，去年底以來，萬科與萬物云之間通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)、車位或商業(yè)物業(yè)等方式，進(jìn)行了多筆債務(wù)清償。

對此，萬物云副總經(jīng)理葉菲透露，公司于2025年3月成立了“驚蟄”專項工作組，以專業(yè)隊伍來解決去化抵債資產(chǎn)問題。目前，公司整體經(jīng)營狀況良好，流動比率為1.18，處于健康水平，現(xiàn)金流穩(wěn)健且現(xiàn)金余額充足，這讓公司能夠以時間換空間，穩(wěn)妥消化這些資產(chǎn)。

值得注意的是，針對不同資產(chǎn)類型，萬物云制定了差異化策略：對于銷售型資產(chǎn)，重點把控銷售價格與獲取成本的關(guān)系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現(xiàn)應(yīng)賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價值。

封面圖片來源：視覺中國