每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月30日傍晚，北京結(jié)束今年以來(lái)關(guān)注度最高的一次土拍，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CY00-0215-0627地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，共有懋源地產(chǎn)、京投發(fā)展、北京城建、中建智地、建發(fā)房產(chǎn)等9家房企（含2家聯(lián)合體）報(bào)名參與競(jìng)價(jià)。

該地塊在線上報(bào)價(jià)階段就經(jīng)歷了9輪出價(jià)，在達(dá)到31.28億元后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)近三個(gè)小時(shí)的激烈角逐，最終，北京興鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即中建智地）經(jīng)過(guò)348輪競(jìng)價(jià)，以43.145億元摘地，樓面價(jià)8.53萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到39.18%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

掛牌文件顯示，該宗地總土地面積19446.8平方米，建筑控制規(guī)?！?0561.68平方米，容積率2.6，限高80米，全部為二類城鎮(zhèn)住宅用地。掛牌起始價(jià)為31億元，競(jìng)價(jià)階梯350萬(wàn)元，競(jìng)買保證金為6.2億元。

圖源：北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站

今年7月底，北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布第六輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及5宗地，其中的太陽(yáng)宮地塊就備受關(guān)注。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，太陽(yáng)宮地塊坐落于東北三環(huán)至四環(huán)之間，是近年來(lái)北京城六區(qū)范圍內(nèi)極為稀缺的住宅用地。該地塊在規(guī)劃階段進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，容積率由最初的3.0下調(diào)至2.6，建筑高度控制在80米，有助于提升居住舒適度。

從交通條件看，太陽(yáng)宮地塊可無(wú)縫銜接地鐵10號(hào)線與17號(hào)線太陽(yáng)宮站，規(guī)劃中更要求地下空間與地鐵站廳直接連通，實(shí)現(xiàn)“出小區(qū)即進(jìn)地鐵”的通勤體驗(yàn)。周邊配套成熟，西側(cè)緊鄰凱德MALL大型商業(yè)綜合體，步行可達(dá)太陽(yáng)宮公園，并享有人大附中朝陽(yáng)學(xué)校等教育資源。

事實(shí)上，太陽(yáng)宮板塊新房供應(yīng)長(zhǎng)期緊缺，上一次住宅用地出讓為2022年的中建玖合府。據(jù)張凱介紹，目前，該區(qū)域新房資源緊張，玖合府已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，成交均價(jià)約11.85萬(wàn)元/平方米。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，太陽(yáng)公元南區(qū)掛牌價(jià)約14.6萬(wàn)元/平方米，紅璽臺(tái)約14.8萬(wàn)元/平方米，安馨家園、豐和園等小區(qū)價(jià)格區(qū)間為9.8萬(wàn)元～12.1萬(wàn)元/平方米。

與此同時(shí)，與太陽(yáng)宮地塊形成對(duì)比的是，門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團(tuán)01-12地塊MC00-0605-0006地塊競(jìng)拍相對(duì)平淡，由電建地產(chǎn)與京西門城投聯(lián)合體以9.57億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.35萬(wàn)元/平方米。

張凱表示，隨著北京本輪土地成交落定，樓市格局進(jìn)一步明晰，核心區(qū)域與郊區(qū)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)持續(xù)深化。這一趨勢(shì)直接體現(xiàn)在房企差異化的投資邏輯上：三環(huán)至四環(huán)內(nèi)擁有軌道交通與成熟配套的稀缺地塊備受爭(zhēng)搶，成為實(shí)力房企維系品牌溢價(jià)與資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵；而非核心區(qū)如門頭溝地塊的底價(jià)成交彰顯了市場(chǎng)理性的一面，該區(qū)域更考驗(yàn)企業(yè)對(duì)成本、產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏的精準(zhǔn)把控。

從北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)此前發(fā)布的2025年第七輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單看，北京近期還將供應(yīng)8宗地、約27公頃，建筑規(guī)模約63萬(wàn)平方米，全部位于軌道交通站點(diǎn)周邊市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較完善的區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)有2宗。

另?yè)?jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)方面消息，今年北京土地市場(chǎng)重點(diǎn)向軌道站點(diǎn)周邊、核心功能板塊、配套齊全區(qū)域傾斜，更好順應(yīng)市場(chǎng)需求，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

比如，今年成交的海淀區(qū)清河板塊建發(fā)海晏開盤10天網(wǎng)簽100套，網(wǎng)簽去化率25%；通州區(qū)運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊中建運(yùn)河玖院開盤8天網(wǎng)簽420套，網(wǎng)簽去化率55%；懷柔老城核心區(qū)建工嘉棠云璽開盤一周網(wǎng)簽131套，網(wǎng)簽去化率近六成。

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