每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

豪宅撐起市場(chǎng)

撰文｜包晶晶

編輯｜陳夢(mèng)妤

封面圖源｜包晶晶

全文約2200字

“今年生意還行，雖然和前兩年相比肯定不好做。”

上海靜安區(qū)一家我愛(ài)我家門(mén)店的中介張勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

綜合公開(kāi)資料看，10月1日，根據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，9月上海一、二手住房累計(jì)成交207萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。

其中，得益于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)水平提升及在售項(xiàng)目銷(xiāo)售放量，一手住房成交55萬(wàn)平方米，環(huán)比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加3%、同比增加27%。

上海樓市在分化中走過(guò)“金九”，全力沖刺“銀十”，有的樓盤(pán)算不上市中心，但頂著“10萬(wàn)+”的價(jià)格5個(gè)月賣(mài)了超過(guò)1000套；也有同樣區(qū)位的新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽率僅12.6%。

“前9個(gè)月上海市場(chǎng)表現(xiàn)還不錯(cuò)，新房量穩(wěn)價(jià)升，二手房成交量也穩(wěn)住了。市場(chǎng)一直處在調(diào)整過(guò)程中，成交量上能有這樣的表現(xiàn)，新政還是有所發(fā)力的?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

注：8月26日，上海針對(duì)限購(gòu)、信貸、公積金等六個(gè)方面優(yōu)化樓市調(diào)控政策（滬六條），這是上海今年首次系統(tǒng)性調(diào)整房地產(chǎn)政策。

新房重現(xiàn)豪宅單次網(wǎng)簽過(guò)百套

2025年的上海樓市，開(kāi)局即沖刺。

頭部房企加速供貨，2024年11月底誕生的溢價(jià)40%新楊思“地王”（案名翡云悅府），僅兩個(gè)多月后就把展廳開(kāi)進(jìn)了山姆會(huì)員店和中高端商場(chǎng)，隨后便是一連串緊鑼密鼓的銷(xiāo)售動(dòng)作。9月27日開(kāi)盤(pán)期間，翡云悅府官宣迎來(lái)第1000位購(gòu)房業(yè)主。

換句話說(shuō)，開(kāi)盤(pán)5個(gè)月時(shí)間，這個(gè)不算市中心的新項(xiàng)目賣(mài)出了超過(guò)1000套房子。

拿下“地王”兩個(gè)半月，華潤(rùn)置地火速把展廳開(kāi)進(jìn)山姆超市

只不過(guò)這一次沒(méi)能延續(xù)開(kāi)盤(pán)“日光”的火爆場(chǎng)面，9月30日，每經(jīng)記者以購(gòu)房人身份向翡云悅府置業(yè)顧問(wèn)咨詢購(gòu)房情況時(shí)，得到的回復(fù)是：“這次沒(méi)有售罄，這兩天盡快過(guò)來(lái)，還能選到好樓層?！?/span>

市場(chǎng)分化也在加劇。同樣是位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)邊，各方面配套更為成熟的翎翠濱江，自今年3月27日首開(kāi)以來(lái)，共計(jì)入市262套房源，目前網(wǎng)簽套數(shù)33套，網(wǎng)簽率約12.6%。

不僅如此，每經(jīng)記者在持續(xù)采訪中發(fā)現(xiàn)，不少區(qū)位較為優(yōu)越的新房項(xiàng)目，年初開(kāi)盤(pán)至今，仍在社交媒體進(jìn)行“清尾盤(pán)”推廣。

據(jù)中原地產(chǎn)，長(zhǎng)假前的一周（9月22日—9月28日），上海新房成交面積16.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增加77.44%。

高端住宅再度成為重要支撐，成交前十榜單中，“10萬(wàn)+”樓盤(pán)占據(jù)一半比例，且霸榜前三名（嘉里金陵華庭、中建·玖上瑯宸、陸家嘴太古源·源?。?。

其中，頗受矚目的嘉里金陵華庭網(wǎng)簽面積超過(guò)4萬(wàn)平方米（107套）。更值得關(guān)注的是，近期少有網(wǎng)簽過(guò)百套且網(wǎng)簽面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，證明市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同度較高，開(kāi)發(fā)商對(duì)于銷(xiāo)售有很高的自信。

根據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，今年9月，上海共上市認(rèn)購(gòu)43個(gè)項(xiàng)目，平均認(rèn)購(gòu)比為0.75，高于今年以來(lái)的0.71。“滬六條”出臺(tái)后，在售項(xiàng)目來(lái)訪量比8月增加16%，預(yù)訂成交逐步轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交，9月在售項(xiàng)目日均成交面積比8月日均增加33%。

長(zhǎng)假已至，開(kāi)發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)又開(kāi)始加碼供應(yīng)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期入市項(xiàng)目主要聚焦在5萬(wàn)元/平方米以上的中高端改善產(chǎn)品，而“10萬(wàn)+”的樓盤(pán)達(dá)到7個(gè)。

另一個(gè)“10萬(wàn)+”紅盤(pán)中?！ぴ欺【琳乱惨言?/span>9月底開(kāi)啟加推認(rèn)籌。每經(jīng)記者9月29日在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心看到，盡管是工作日下午，但陸續(xù)有客戶辦理付款認(rèn)籌，置業(yè)顧問(wèn)符鵬（化名）還是忙得不可開(kāi)交，在介紹過(guò)程中被電話打斷好幾次。

這次加推的146套房源，套均總價(jià)1100萬(wàn)元~1200萬(wàn)元，10月中旬開(kāi)盤(pán)。

盧文曦認(rèn)為，近期入市的產(chǎn)品多為市場(chǎng)關(guān)注度較高的網(wǎng)紅項(xiàng)目，比如北蔡“地王”項(xiàng)目等。外環(huán)外的首改類項(xiàng)目近期也保持較高活躍度，南翔、楊行這些區(qū)域有不少項(xiàng)目保持較高簽約水平，說(shuō)明政策效力還在慣性延續(xù)，成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。

“大跌不太會(huì)，但漲回去更難”

新政后，上海二手房成交也逐步回暖。

從上海市房管局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，自“滬六條”實(shí)施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”特征。

不過(guò)，以價(jià)換量幾乎成為市場(chǎng)的共識(shí)。

中指研究院認(rèn)為，上海新政之后，置換鏈條被逐步激活了。其研究數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)首周（8月25日至31日），二手房交易量環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)情緒的即時(shí)提振作用。

第二周成交量即出現(xiàn)9.3%的環(huán)比回落，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，后續(xù)兩周市場(chǎng)成交量逐步回升，環(huán)比增幅分別達(dá)到5.2%和7.8%，這一趨勢(shì)說(shuō)明政策效應(yīng)正在溫和而持續(xù)地向消費(fèi)端傳導(dǎo)。

張勇也坦言，成交量還是在的，市場(chǎng)總有買(mǎi)房自住的需求。

從今年以來(lái)的二手房熱度來(lái)看，據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1—9月，上海二手房（商品房）成交19.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17.6%；二手房掛牌量13.68萬(wàn)套，同比減少2.4%；平均找房熱度64.3，微降0.3%。

當(dāng)下真實(shí)成交中，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)如何？張勇告訴每經(jīng)記者：“房東誠(chéng)意出售的話，如果正常售價(jià)在850萬(wàn)元，他可能會(huì)掛牌830萬(wàn)元，這樣會(huì)加快銷(xiāo)售速度。”

但這是否會(huì)引來(lái)更大幅度的砍價(jià)？

張勇解釋：“對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，即使是買(mǎi)一臺(tái)手機(jī)，也會(huì)做功課，了解真實(shí)的底價(jià)。如果你明知道這個(gè)小區(qū)合理的成交價(jià)格是850萬(wàn)元，但房東掛牌830萬(wàn)元，你會(huì)不會(huì)再大幅度砍價(jià)？如果你不接受，房東還可以等待其他買(mǎi)家。”

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)只能說(shuō)比較平穩(wěn)，大跌不太會(huì)，但漲回去更難。目前買(mǎi)房賣(mài)房，只能隨行就市。”張勇說(shuō)。

記者|包晶晶

編輯|金冥羽?陳夢(mèng)妤?杜恒峰

校對(duì)|陳旭

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者包晶晶 攝

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